知っておくと不動産売買で得する!?再建築不可物件の豆知識を分かりやすく解説!

このサイトは、知っておけば不動産売買の際に得する、再建築不可物件の豆知識を初心者にも分かりやすく解説していきます。
建築許可を貰えない土地にある建物は、解体すると新築住宅を建てることができないけれども、その土地に接する道路が建築基準法上の道路に変えることができると建築許可を得ることができるケースもあります。
また、再建築ができない理由を知ることで、その不動産の可能性を見出す手がかりになったり買取を積極的に行う会社なら相談に応じてくれるなどについても触れています。

知っておくと不動産売買で得する!?再建築不可物件の豆知識を分かりやすく解説!

再建築不可物件を相続すると、誰もが不動産の処分で悩みを抱えてしまうのではないでしょうか。
これは再建築不可物件が不動産売買ができない土地などのイメージによるものなのですが、再建築ができない理由には何があるのか考えることが売却を成功に導くコツに繋がります。
多くの場合、このような家は建築基準法が施行される以前に建築されたもので当時の法律では家を建てることができたわけです。
しかし、時代が変わり新しいルールが制定されると再建築不可物件が発生することになりますが、隣地の買取やセットバックなどで再建築を可能にすることもあります。

再建築不可物件は土地に対する規制

再建築不可物件とは、今ある建物自体は別に違法とかではなく、そのままその住宅に住み続けることも問題ないものの、建て替えが不可能とされている物件のことです。
どうして建て替えてはいけないのか、自分の土地ならばとやかく言われる筋合いなどなかろうと思う人もいるかもしれませんが、これはその物件というか土地の特性が理由です。
再建築不可物件は、今の建築基準法ではクルマが通れるほどに十分幅のある道路に、ある程度以上の長さで接していることが求められているもののそれを満たしていないようなものを指します。
これは火災のときに消防車が入れず、消火に手間取って被害が拡大をすること防止するためです。
しかし法律の施行以前に建てられた住宅もまだ存在しており、いくら災害の危険性があるからと言っても無理に追い出すようなことは、それ以上に問題があるのは言うまでもありませんので、今の住戸に住み続けること自体は違法ではなく認められています。

再建築不可物件が存在する理由は建築基準法や都市計画法が挙げられる

再建築不可物件がそもそもどうして存在するのかと言えば、建築基準法とか都市計画法が挙げられます。
自分の土地なのだからそこにどんな建物を建築しようが自由ではないのかと考える人もいるかもしれませんが、社会的にみて近隣に悪影響を与えるような場合には見過ごすことはできません。
再建築不可物件とは、簡単に言えば入り組んだ狭い路地の奥に位置していたりすることで、もし火災などが発生した場合に消火活動に大きな影響があると考えられるような物件のことです。
当然ながら社会的に問題であり、その付近の住民の立場になってみれば自分の土地だから自由だというのは通用してもらっては困ることが分かります。
ですがこれは昔から同じかというと決してそうではありません。
昔はそのような意識も低く、それこそ社会の要請によってまずは住居自体を確保しないといけない背景もあったわけで、時代の流れとともに考え方が変わってきていることがその理由にあります。

再建築不可物件は築年数が古いものが多い

再建築不可物件は、建て替えることができないという大きなデメリットがありますが、それ以外にも築年数が古い物件が多いという問題もあります。
そもそも、再建築不可物件は建築基準法に抵触した物件なのですが、法律が制定されたり改正されたりする場合、それ以前に建てられた建築物に関しては新しい法律は適用されず、次の建て直しの際に新しい法律に沿って建築することが求められるようになっています。
建築基準法が定められた1950年(昭和25年)なので、それ以前に建てられた物件の中には現在の建築基準法が定める条件を満たさない物件が少なくありません。
また、建築基準法では、都市計画区域と準都市計画区域内では、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務が定められているのですが、都市計画区域について定められている都市計画法は1968年(昭和43年)に制定された法律です。
このような理由から、再建築不可物件は昭和25年もしくは昭和43年以前に建てられた物件が多いのです。

再建築不可物件になる具体的な理由とは?

再建築不可物件になる具体的な理由ですが、これは建築基準法で定められています。
キーとなる部分を挙げるとその土地が幅4m以上の道路に接しており、かつその接している部分の長さが2m以上あることが求められていますので、少なくともこの条件のいずれか一方を満たさない場合には、その土地に現に建っている物件は再建築不可物件となってしまうので買取が難しくなります。
要するに幅4m以上の十分クルマが入れるような道路に面していて、しかもうなぎの寝床のような土地ではなくて接している部分が2m以上あることが必要なのですが、この理由は火災発生時に消防車が入り込んで消火活動が行えるように考えられています。
もし十分な消火活動が行えないと近隣にも大きな被害をもたらすことが予想されます。
一方で、現に住宅があってそこに人が住んでいるような場合に、追い出すことができるかというとそんなことは人権侵害になってしまうのでできません。
あくまで今後新しく建ててはならないということです。

再建築不可物件には告知義務がある?

再建築不可物件には告知義務があります。
不動産で告知しなければならないというのは、要するにその不動産に何らかの問題があって、買い手が通常期待するものと大きく外れているような場合に、隠して売りつけるようなことは行ってはならないという意味です。
具体的に言えば、おそらく最も多いのがいわゆる事故物件で、その建物の中で自殺や殺人事件が起きたようなものを指します。
不動産自体には物理的に何ら問題なくても人間の心理として嫌なことは間違いありません。
逆に、不動産自体に大きな問題があるケースも告知が必要で、たとえ目には見えない部分であっても災害などで一部壊れてしまっているにも関わらず、必要な修繕がされていないなどが挙げられます。
そして最後に来るのは再建築不可物件が当てはまる法律上の欠陥であり、現状の建物自体は別に違法建築ではないけれども、建築基準法によりその建物を取り壊した後に新しく建築するようなことはできません。

再建築不可物件の売却は実績ある買取業者に依頼しよう!

所有する不動産が再建築不可物件に該当する場合、売却をするときは取扱実績が豊富な買取業者に依頼しましょう。
その理由は、通常の不動産売却のプロセスで再建築不可物件を売ろうとしても、買い手があらわれない可能性が高いためです。
法令上の理由で一度解体してしまうと再建築できない物件は、それだけで活用の仕方が限られてしまいます。
そのため需要も少なく、相場よりかなり安い価格で販売しないと買い手があらわれないケースが非常に多いです。
売却できないままだと不動産を所持し続けざるを得ず、維持費もかかりつづけます。
そんなときに便利なのが、再建築不可物件の取扱実績がある買取業者の利用です。
彼らに相談をすれば短期間で、早ければ数日程度で売却を終わらせて、得たお金を他の目的に使用することができます。
ただし、再建築不可物件を取り扱える不動産業者は全国でも数が少なく、物件のある地域やその周辺のエリアに該当する業者が一つもないことも珍しくありません。
業者探しをする際は、全国を対象としなければならないことに注意が必要です。

再建築不可物件はリフォームやリノベーションが可能?

再建築不可物件を購入するかどうか検討されている方の中には、リフォームやリノベーションすら不可能と勘違いされている方もおられますが、これは勘違いです。
再建築とは、そもそも既存の建物を取り壊して、新築建物を建てることをいいます。
従って、既存の建物を維持したまま、改修・改築することは何ら問題ありません。
といっても「改築・改修には建築確認が必要で、再建築不可物件の場合、建築確認の審査がおりないんじゃないの?」と疑問に思われる方もおられるでしょう。
しかし、一定規模以下の建物については、改築にあたって建築確認申請不要です。
また増築においても一定の要件を満たせば、増築床面積が10平方メートル以下の場合も不要とされています。
従って、建築時は合法で、法改正によって現在再建築不可となっているいわゆる既存不適格物件である場合は、問題なくリフォームすることが可能です。
但し、既存不適格物件の場合、銀行の融資を受けられない場合がほとんどですので、注意しましょう。

再建築不可物件の売却相場は周辺相場の5~7割

不動産も高値で取引されているものもあれば、相場よりもかなり安い価格で取引されている例もあります。
再建築不可物件は、今は建物が建っていても、解体して更地にしてしまうと建て直すことはできません。
そんなこともあり、再建築不可物件は買い手もつきにくく周辺の物件と比較しても売却相場は5~7割程度になることが多いといわれています。
価値が下がる理由には建て替えができないということもあげられますが、リフォームやリノベーションに多くの費用が発生すること、住宅ローンを利用できない可能性が高いことなどもあげられます。
通常の価格で売却をするなら、再建築が可能な状態にすることも考えていきたいところです。
セットバックなら、道路の幅員を広くできますので、接道義務の要件を満たすこともできます。
この他では隣地から土地を借りるか、売ってもらうことで再建築可能になることもあります。
再建築不可物件を積極的に扱う業者では、様々なアドバイスを受けることもできますので、相談してみることも考えてみましょう。

再建築不可物件の多くは建築基準法が施行される1950年以前に建築された一戸建て住宅

再建築不可物件の多くは、建築基準法が施行される1950年以前に建築された木造一戸建て住宅です。
今の法律では、その土地には建物を建てることができないとされているのですが、1950年以前はそのような決まりがありませんでした。
しかし法律はどのようなものであっても遡及適用はしないのが原則です。
これは、その当時に合法であったのなら、今の時点では認められないものであったとしても違法にはならないということです。
ですから、再建築不可物件は違法建築とは異なりますので注意してください。
違法建築であったのなら、これは改善を求められたり場合によっては取り壊されたりすることが想定されますが、違法ではないのですから現状のまま住み続けることは可能であり、無理やりに追い出されたり撤去されたりするようなことはありません。
ただしそれはあくまで現有建物についてのみであって、新しく建てることは違法になりますのでできないということです。