知っておくと不動産売買で得する!?再建築不可物件の豆知識を分かりやすく解説!

このサイトは、知っておけば不動産売買の際に得する、再建築不可物件の豆知識を初心者にも分かりやすく解説していきます。
建築許可を貰えない土地にある建物は、解体すると新築住宅を建てることができないけれども、その土地に接する道路が建築基準法上の道路に変えることができると建築許可を得ることができるケースもあります。
また、再建築ができない理由を知ることで、その不動産の可能性を見出す手がかりになったり買取を積極的に行う会社なら相談に応じてくれるなどについても触れています。

知っておくと不動産売買で得する!?再建築不可物件の豆知識を分かりやすく解説!

再建築不可物件を相続すると、誰もが不動産の処分で悩みを抱えてしまうのではないでしょうか。
これは再建築不可物件が不動産売買ができない土地などのイメージによるものなのですが、再建築ができない理由には何があるのか考えることが売却を成功に導くコツに繋がります。
多くの場合、このような家は建築基準法が施行される以前に建築されたもので当時の法律では家を建てることができたわけです。
しかし、時代が変わり新しいルールが制定されると再建築不可物件が発生することになりますが、隣地の買取やセットバックなどで再建築を可能にすることもあります。

再建築不可物件は土地に対する規制

再建築不可物件とは、今ある建物自体は別に違法とかではなく、そのままその住宅に住み続けることも問題ないものの、建て替えが不可能とされている物件のことです。
どうして建て替えてはいけないのか、自分の土地ならばとやかく言われる筋合いなどなかろうと思う人もいるかもしれませんが、これはその物件というか土地の特性が理由です。
再建築不可物件は、今の建築基準法ではクルマが通れるほどに十分幅のある道路に、ある程度以上の長さで接していることが求められているもののそれを満たしていないようなものを指します。
これは火災のときに消防車が入れず、消火に手間取って被害が拡大をすること防止するためです。
しかし法律の施行以前に建てられた住宅もまだ存在しており、いくら災害の危険性があるからと言っても無理に追い出すようなことは、それ以上に問題があるのは言うまでもありませんので、今の住戸に住み続けること自体は違法ではなく認められています。

再建築不可物件が存在する理由は建築基準法や都市計画法が挙げられる

再建築不可物件がそもそもどうして存在するのかと言えば、建築基準法とか都市計画法が挙げられます。
自分の土地なのだからそこにどんな建物を建築しようが自由ではないのかと考える人もいるかもしれませんが、社会的にみて近隣に悪影響を与えるような場合には見過ごすことはできません。
再建築不可物件とは、簡単に言えば入り組んだ狭い路地の奥に位置していたりすることで、もし火災などが発生した場合に消火活動に大きな影響があると考えられるような物件のことです。
当然ながら社会的に問題であり、その付近の住民の立場になってみれば自分の土地だから自由だというのは通用してもらっては困ることが分かります。
ですがこれは昔から同じかというと決してそうではありません。
昔はそのような意識も低く、それこそ社会の要請によってまずは住居自体を確保しないといけない背景もあったわけで、時代の流れとともに考え方が変わってきていることがその理由にあります。

再建築不可物件は築年数が古いものが多い

再建築不可物件は、建て替えることができないという大きなデメリットがありますが、それ以外にも築年数が古い物件が多いという問題もあります。
そもそも、再建築不可物件は建築基準法に抵触した物件なのですが、法律が制定されたり改正されたりする場合、それ以前に建てられた建築物に関しては新しい法律は適用されず、次の建て直しの際に新しい法律に沿って建築することが求められるようになっています。
建築基準法が定められた1950年(昭和25年)なので、それ以前に建てられた物件の中には現在の建築基準法が定める条件を満たさない物件が少なくありません。
また、建築基準法では、都市計画区域と準都市計画区域内では、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務が定められているのですが、都市計画区域について定められている都市計画法は1968年(昭和43年)に制定された法律です。
このような理由から、再建築不可物件は昭和25年もしくは昭和43年以前に建てられた物件が多いのです。

再建築不可物件になる具体的な理由とは?

再建築不可物件になる具体的な理由ですが、これは建築基準法で定められています。
キーとなる部分を挙げるとその土地が幅4m以上の道路に接しており、かつその接している部分の長さが2m以上あることが求められていますので、少なくともこの条件のいずれか一方を満たさない場合には、その土地に現に建っている物件は再建築不可物件となってしまうので買取が難しくなります。
要するに幅4m以上の十分クルマが入れるような道路に面していて、しかもうなぎの寝床のような土地ではなくて接している部分が2m以上あることが必要なのですが、この理由は火災発生時に消防車が入り込んで消火活動が行えるように考えられています。
もし十分な消火活動が行えないと近隣にも大きな被害をもたらすことが予想されます。
一方で、現に住宅があってそこに人が住んでいるような場合に、追い出すことができるかというとそんなことは人権侵害になってしまうのでできません。
あくまで今後新しく建ててはならないということです。